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上半年樓市調控政策251次破紀錄
時間:2019-07-02 13:54 來源:21世紀經濟報道 作者:未知 點擊: 次
【251次破紀錄: 三維解讀上半年樓市調控政策】“穩房價、穩地價、穩預期”的主基調下,調控成為上半年樓市的關鍵詞。中原地產研究中心統計數據顯示,6月單月,全國房地產調控政策發布次數達46次;而2019年上半年,全國房地產調控政策高達251次,相比2018年上半年,同比上漲31%。

  “穩房價、穩地價、穩預期”的主基調下,調控成為上半年樓市的關鍵詞。中原地產研究中心統計數據顯示,6月單月,全國房地產調控政策發布次數達46次;而2019年上半年,全國房地產調控政策高達251次,相比2018年上半年,同比上漲31%。
 
  從時間維度看,4月中旬成為調控密度的關鍵轉折點,之前“小陽春”曇花一現,之后房價預警,融資收緊;從空間維度看,地方樓市冷熱不均,調控政策亦松緊各異。從政策類型來看,調控已不只針對房價,地價、融資、限售、限購、公積金、戶籍等政策組合拳漸成趨勢。
 
 
  58安居客房產研究院首席分析師張波告訴21世紀經濟報道記者,和以往的單邊調控不同,今年的調控呈現明顯的“雙邊多點”效應。旭輝集團總裁林峰認為,當前,宏觀總控、分城施策、區間波動的長效機制已經成型。
 
  4月中是分水嶺
 
  6月下旬,多地陸續出臺樓市調控政策,即便到了上半年最后一個周末,市場仍不平靜。6月29日,杭州市區9宗地塊掛牌,出讓條件中首次設置了毛坯房銷售均價、銷售最高單價等方面限制。
 
  數據顯示,6月單月,全國房地產調控政策次數高達46次,超過了5月份的41次。前4月,樓市調控次數分別為68次、21次、15次,60次。
 
  如果將上半年單月的調控次數用折線表示,可以明顯看出,樓市政策呈現在3月觸底,4月急速回升。中原地產首席分析師張大偉分析認為:2019年上半年樓市調控,以2019年4月19日中央政治局會議為分界線,重提“房住不炒”之后,房地產調控政策再次出現全方位收緊趨勢。在此之前,乍現的小陽春不僅讓房地產市場量價回暖,甚至出現新地王。
 
  易居房地產研究院數據顯示,今年4月,百城房價同比上漲14.5%,19城房價同比漲幅超20%,步入“房價過熱”區間。
 
  “穩房價”由此成為調控主旋律之一。4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅價格累計漲幅較大的6城市提出預警,5月份又直接點名佛山、蘇州、大連、南寧4城,隨后多地房價調控加碼。
 
  得益于寬松周期、資金面改善以及市場回暖,房企拿地熱情也高漲。中原地產數據顯示,2019年前4月,累計28家房企拿地過百億,2018年同期只有24家,2017年為18家;同時,高價地頻現,土地市場過熱,帶動百城土地成交溢價率持續走高。數據顯示,2019年4月百城土地溢價率達到近一年來高點,為23.4%。
 
  降溫土地市場,融資收緊也成為樓市調控的協奏曲。5月17日,銀保監會要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資;隨后,監管層將部分拿地激進、制造地王的企業納入監管,并暫停債券與ABS(資產抵押證券)發行;6月,銀保監會主席郭樹清再次提醒地方房地產金融化問題。
 
  空間:冷熱不均
 
  按照旭輝集團總裁林峰的理解,當前的樓市調控首先基于行業變化進行宏觀政策微調,在總體可控的情況下,讓每一個城市保持市場合理健康,有偏差時預警與約談,但不是開藥,由各個城市各自因城施策,不再是“一人生病,全家吃藥”。
 
  上半年,整體趨嚴的政策并未傳導到所有城市,多地調控政策趨于“微松”,刺激樓市。
 
  2月份,阜陽市國土資源局土地出讓公告顯示新出讓土地限價條款取消;3月份,東莞出臺新規,二手房交易個人所得稅可選擇按差額20%或全額2%征收;6月份,南京放寬購房要求,外地人在高淳區買房,只需持有南京市居住證或攜帶勞務合同與營業執照,此前南京規定須在最近3年內累計繳納2年以上社?;蚋鏊?。
 
  張波告訴21世紀經濟報道記者,針對房價有可能出現大跌的城市,尤其是三四五線及以下城市,各地出臺穩房價的政策會更多,防止房價過快下跌。
 
  不過,對于上半年熱度較高的二線城市來說,降溫始終是主基調,而其中的關鍵變量是人才政策。中原地產數據顯示,上半年,全國接近百城發布了各種人才政策,與2018年同期相比上漲超過40%,各種關于人才落戶、住房補貼、人才住房優先購買等政策,在一二線城市、三四線城市都有分布,對部分城市房地產市場有刺激影響。
 
  張大偉分析指出,部分二線城市房價上漲加速,最主要的一個原因就是人才政策變相放開了限購等政策。“人才政策變相地降低了限購門檻,將人才吸引來之后,推向本來就供需結構緊張的房地產市場,這明顯帶來了房地產市場的上漲預期。”
 
  西安是一個典型例證。從2017年人才新政實施,到2019年4月底,西安共遷入落戶115.1萬人,盡管土地供應量相應增加,但依然難以遏制西安的房價增長速度。國家統計局數據顯示,上半年,西安房價同比增幅連續多月全國第一,其中,5月份,西安房價環比增幅2%,同比漲幅達24.4%。
 
  6月20日,西安發布了三年以來第六次調控新政,進一步收緊“限購”,嚴控落戶炒房。
 
  張波預測,一線城市在嚴格調控不放松的背景下,上半年呈現明顯的量升價平態勢,未來大的政策調控不會再有;上半年市場熱度較高的城市,尤其是二線城市未來加碼的空間更大;三四五線城市的房價雖然還在保持上升態勢,但土地市場以及二手交易市場的整體降溫已經呈現。
 
  類型:調控組合拳
 
  21世紀經濟報道注意到,上半年多地樓市調控涉及到住房公積金政策調整。
 
  張大偉告訴21世紀經濟報道記者,公積金政策本意是幫助中低收入職工群體購房,獲得低利率工具。大部分城市都調整了公積金繳存基數,這有利于職工降低個稅等支出,同時也可以增加使用公積金政策的可能性;很多城市還拓展了公積金提取使用范圍,不僅僅是購房才能使用。
 
  張波指出,上半年的政策調控不只針對房價單一維度,包括地價、限售、限購、公積金等多維度政策均同時出現,這一趨勢也將在下半年延續。
 
  限購方面,成都公布查處“富力中心”、“德商·御府天驕”多個違規繞開限購項目,西安將臨潼區納入限購范圍;限售方面,內蒙古赤峰市出臺新政,要求個人購買新建商品住宅的,取得不動產權證書滿2年方可上市交易;地價方面,6月份,東莞、蘇州、杭州等多個城市均針對土地市場拍賣政策進行調整。
 
  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析,西安、成都等多個城市同時存在限購、限售、限價,調控嚴厲。整體來看,在政治局會議重提“房住不炒”以及住建部房價預警之后,政策在一定范圍內出現了新一輪升級。
 
  林峰認為,房地產發展過程中可能會受金融政策或城市政策的影響,有一些小幅度或區域性的波動,但行業整體已進入一個平穩、低幅、高質量的長周期,行業的集中度和產品美好度都將持續提升。
 
  展望下半年,平安證券分析師楊侃指出,一方面宏觀經濟下行壓力猶在,仍需要房地產發揮“壓艙石”和“穩定劑”作用;另一方面,部分城市房價、地價快速升溫,房地產政策不具備全局收緊或放松的基礎。預計下半年政策端仍將延續一城一策、以穩為主的主基調。


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